Amortissements LMNP et plus-value : la réforme qui change tout à la revente
Par IDECA CONSEILS — · Lecture : 5 min
Depuis février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Un impact souvent de plusieurs dizaines de milliers d'euros que la plupart des propriétaires n'anticipent pas.
L'article 84 de la loi n°2025-127 du 14 février 2025 a mis fin à l'un des avantages historiques du LMNP au régime réel. Pendant des décennies, les amortissements déduits pendant la phase de location étaient invisibles au moment de la revente : la plus-value se calculait simplement entre le prix d'achat et le prix de vente, sans tenir compte de ce qui avait été amorti. Cette mécanique a été supprimée.
Illustration chiffrée
| Paramètre | Ancien calcul (avant 2025) | Nouveau calcul (depuis 2025) |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 200 000 € | 200 000 € |
| Amortissements cumulés (15 ans) | Non réintégrés — 0 € | Réintégrés — 60 000 € |
| Prix de vente | 280 000 € | 280 000 € |
| Plus-value brute imposable | 80 000 € | 140 000 € |
| Impôt supplémentaire estimé | — | Environ 11 200 € de plus (taux 19 %) |
Les abattements pour durée de détention restent applicables : 6 % par an entre la 6e et la 21e année de détention pour l'impôt sur le revenu (exonération totale à 22 ans), et 1,65 % par an entre la 6e et la 21e année pour les prélèvements sociaux (exonération totale à 30 ans).
Les exceptions à connaître
Impact combiné avec la loi Le Meur
La conjonction des deux réformes frappe particulièrement les meublés de tourisme non classés. D'un côté, la baisse des abattements micro-BIC et le plafond de 15 000 € poussent mécaniquement plus de propriétaires vers le régime réel. De l'autre, le passage au régime réel expose désormais à la réintégration des amortissements à la revente.
Le régime réel reste-t-il pertinent ?
Oui — pour la majorité des propriétaires ayant un crédit en cours, des charges réelles significatives ou une stratégie de détention longue. L'économie fiscale annuelle générée par les amortissements sur 15 à 20 ans dépasse généralement l'impôt supplémentaire dû à la réintégration, surtout si les abattements pour durée de détention ont eu le temps de jouer.